Expensas y agua en propiedad horizontal: qué dicen el Código Civil y la ley
En Bolivia, los edificios de departamentos se rigen por dos normas: el Código Civil de 1975 (abre en una nueva pestaña), en su sección sobre propiedad horizontal (artículos 184 a 200), y la Ley de Propiedad Horizontal del 30 de diciembre de 1949 (abre en una nueva pestaña), la ley especial a la que remite el artículo 184 del Código. Esta guía resume lo que dicen sobre las expensas, el reglamento, la asamblea y el administrador, y qué conviene preguntar al abogado del edificio cuando se trata del agua.
Qué es de cada propietario y qué es común
Cada propietario es dueño de su departamento y copropietario de las partes comunes. El artículo 187 del Código Civil cuenta entre ellas el suelo, los cimientos, los muros exteriores, los techos, las escaleras, los pasillos y las instalaciones de uso común, como ascensores, acueductos y plantas para aguas, “hasta el punto de separación” de los espacios de cada propietario. La ley de 1949, en su artículo 3, también nombra las instalaciones generales de agua potable entre los bienes comunes.
Cómo se reparten las expensas
El artículo 191 del Código Civil dice que los gastos para la conservación y el goce de las partes comunes y “para el pago de los servicios en interés común” los cubren los copropietarios “en proporción al valor de cada propiedad salvo disposición contraria del título”. Su segundo párrafo agrega: “Si se trata de cosas destinadas a servir en medida diversa, los gastos se reparten en proporción al uso que cada copropietario pueda hacer de ellas”.
El artículo 4 de la ley de 1949 fija la misma regla del valor, “sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes”. Y el artículo 188 del Código aclara que un copropietario no puede dejar de contribuir a los gastos de conservación renunciando a su derecho sobre las partes comunes.
El reglamento de copropiedad
Según el artículo 194 del Código Civil, al constituirse la copropiedad debe redactarse un reglamento con las normas de uso de las cosas comunes, los derechos y obligaciones de los copropietarios y las reglas de administración. La asamblea puede modificarlo con la mayoría del artículo 197, y el reglamento y sus cambios deben elevarse a escritura pública. La ley de 1949 (artículos 12 y 13) agrega que el reglamento inscrito en Derechos Reales obliga también a quienes compren después, y que, si no hay reglamento o no dice nada sobre un tema, se aplican sus artículos 14 y 15.
La asamblea y sus mayorías
El artículo 197 del Código Civil le da a la asamblea la tarea de aprobar los gastos del año y su reparto entre los copropietarios. Las mayorías se cuentan por el valor de los departamentos, no por cabeza:
| Decisión | Código Civil de 1975 | Ley de 1949 |
|---|---|---|
| Para sesionar | Copropietarios que representen tres cuartos del valor del edificio (art. 197) | La mayoría de los propietarios, que representen al menos tres cuartos del valor (art. 15) |
| Acuerdos generales | Votos que representen al menos dos tercios del valor; obligan a quienes no estuvieron de acuerdo (art. 197) | Mayoría de los presentes que representen al menos dos tercios del valor (art. 15) |
| Mejoras y gastos extraordinarios | Las innovaciones voluntarias o muy gravosas requieren acuerdo unánime (art. 189) | Gravámenes extraordinarios y mejoras voluntarias requieren “la unidad de los concurrentes” (art. 15) |
| Nombrar al administrador | La asamblea, con votos que representen dos tercios del valor (art. 195) | La mayoría de propietarios que representen al menos dos tercios del valor (art. 14) |
El administrador
El administrador dura un año en el cargo, puede ser reelegido y la asamblea puede revocarlo en cualquier momento (artículo 195 del Código Civil). Según el artículo 196, ejecuta los acuerdos de la asamblea, hace cumplir el reglamento, cobra las contribuciones, hace los gastos necesarios para conservar las partes comunes y rinde cuentas.
Las deudas de expensas
La ley de 1949 dice que la obligación de pagar los gastos comunes “sigue siempre al dominio” del departamento, aun por gastos anteriores a la compra (artículo 5), y que la copia del acta de la asamblea que acuerda gastos comunes, autorizada por el administrador, tiene carácter ejecutivo para cobrarlos (artículo 16).
Qué preguntar al abogado sobre el agua
- ¿En nuestro edificio el agua se paga como un servicio en interés común, en el sentido del artículo 191?
- ¿El agua que usa cada departamento es una cosa que sirve “en medida diversa”, como dice el segundo párrafo del mismo artículo?
- ¿Qué dice nuestro reglamento de copropiedad sobre el reparto del agua, y cómo se cambia?
- ¿Instalar un medidor en cada departamento es una innovación del artículo 189? ¿Con qué mayoría se aprueba?
- Si se reparte por consumo, ¿cómo se cobra el agua de las áreas comunes?
Para comparar los métodos de reparto, mira la guía sobre cómo repartir la factura de agua en un edificio, y para el cálculo, la de prorrateo paso a paso.